Abstandsfläche bezeichnet die gesetzlich vorgeschriebene freizuhaltende Fläche vor Außenwänden eines Gebäudes die nicht überbaut werden darf um ausreichende Belichtung Belüftung und Brandschutz zu gewährleisten. Landesbauordnungen der Bundesländer regeln die konkreten Anforderungen unterschiedlich, Mindesttiefe abhängig von Wandhöhe typisch 0,4 H bis 1,0 H als Faktor der Wandhöhe H, bei Verletzung der Abstandsflächen drohen Baustopp Rückbauverfügung oder erfolgreiche Nachbarklage sowie erhebliche finanzielle Folgen für den Bauherrn.
Berechnung nach Landesbauordnung
Wandhöhe H wird gemessen von der Geländeoberfläche bis zur Oberkante der Außenwand, bei geneigten Dächern bis zum Schnittpunkt von Wand und Dachfläche ggf. mit anteiligem Aufschlag für steile Dächer über 45 Grad Neigung, Giebelflächen werden je nach Bundesland unterschiedlich berücksichtigt mit Drittel- oder Viertel-Anrechnung der Firsthöhe. Bayern fordert als einziges Bundesland 1,0 H also die volle Wandhöhe als Abstandsflächentiefe, NRW gestaffelt 0,4 H für Wände bis 16 m dann ansteigend, Berlin 0,4 H für Wände bis 8 m dann steigend bis 0,8 H, Baden-Württemberg einheitlich 0,4 H bei mindestens 2,5 m, Hamburg 0,4 H bei mindestens 3 m sowie Sonderregelungen in Kerngebieten und für bestimmte Gebäudearten.
Ausnahmen und Erleichterungen
Wände ohne Fenster zu Aufenthaltsräumen haben reduzierte Anforderungen mit Faktoren von 0,2 H bis 0,25 H da hier keine Belichtungsanforderungen bestehen, Garagen Carports und untergeordnete Nebengebäude bis 3 m Wandhöhe und 9 m Länge je Grundstücksgrenze können oft mit nur 1 bis 2,5 m Abstand oder direkt an der Grenze errichtet werden. Grenzbebauung in bereits bebauten Ortslagen zulässig wenn der Nachbar bereits an der Grenze gebaut hat oder zustimmt, Bebauungsplan kann durch Baugrenzen oder Baulinien abweichende Festsetzungen treffen die Vorrang haben, nachbarliche Zustimmung zur Unterschreitung möglich durch notariell beurkundete Baulast mit Eintragung im Baulastenverzeichnis sowie diese Baulast bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen.
Folgen bei Verletzung
Bauantrag wird von der Baubehörde abgelehnt wenn die erforderlichen Abstandsflächen nicht eingehalten werden und keine Befreiung beantragt oder erteilt wird, bereits erteilte Baugenehmigung kann bei nachträglicher Feststellung eines Abstandsflächenverstoßes nichtig sein und muss widerrufen werden, Nachbar kann zivilrechtlichen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB geltend machen mit Rückbau auf alleinige Kosten des Bauherrn als Folge. Baustopp durch Bauaufsichtsbehörde bei laufenden Bauarbeiten mit Schwarzbau oder abweichender Ausführung, Bestandsschutz für rechtmäßig errichtete Altbauten gilt nur solange keine wesentlichen Änderungen oder Erweiterungen vorgenommen werden sowie Verjährung des nachbarlichen Anspruchs kann je nach Bundesland nach 3 bis 10 Jahren eintreten.
Praktische Planungshinweise
Exakte Vermessung durch Architekt oder Vermessungsingenieur vor Bauantragsstellung empfohlen um böse Überraschungen zu vermeiden, Nachbargespräche vor dem Bauantrag können Konflikte entschärfen und Zustimmungen für Unterschreitungen ermöglichen, Bebauungsplan auf Sonderregelungen zu Abstandsflächen oder Grenzbebauung prüfen da planungsrechtliche Festsetzungen vorgehen. Bei komplexen Grundstückszuschnitten mit Ecklage oder Hanglage empfiehlt sich eine Bauvoranfrage zur Klärung der zulässigen Bebauung, eingeschränkte Bebaubarkeit durch große Abstandsflächenanforderungen kann den Grundstückswert um 10 bis 30 Prozent mindern und sollte bei Kaufverhandlungen berücksichtigt werden sowie frühzeitige Einbeziehung eines baurechtlich erfahrenen Architekten spart Zeit und Kosten.
Siehe auch: Bebauungsplan , Grenzbebauung , Baugenehmigung