Anschaffungskosten umfassen alle Aufwendungen die anfallen um eine Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Neben dem reinen Kaufpreis zählen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen dazu, diese Kosten bilden die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung bei vermieteten Immobilien, korrekte Ermittlung ist entscheidend für Steueroptimierung und Finanzierungsplanung sowie wichtig für den Vermögensaufbau und die Rentabilitätsberechnung bei Kapitalanlagen.
Bestandteile der Anschaffungskosten
Kaufpreis für Grundstück und Gebäude bildet den Hauptbestandteil wobei nur der Gebäudeanteil steuerlich über die AfA abschreibbar ist während Grundstücke als nicht abnutzbar gelten und keinem Wertverzehr unterliegen, Aufteilung in Kaufvertrag festlegen oder durch Gutachten ermitteln mit typischer Verteilung von 70 bis 85 Prozent Gebäude und 15 bis 30 Prozent Grundstück abhängig von Lage und Bebauungsdichte. Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage und umfassen Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, Notarkosten für Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung ca 1,5 Prozent, Grundbuchgebühren für Eigentumseintragung ca 0,5 Prozent, Maklerprovision sofern vom Käufer zu tragen je nach Region bis zu 3,57 Prozent sowie eventuelle Gutachter- und Beratungskosten.
Nachträgliche Anschaffungskosten
Aufwendungen nach dem Erwerb können als nachträgliche Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage erhöhen wenn sie den Standard der Immobilie wesentlich verbessern oder erweitern und nicht laufender Erhaltung dienen, Beispiele sind Dachgeschossausbau mit Wohnflächenerweiterung, Anbau von Wintergarten oder Garage, erstmalige Installation einer Heizungsanlage oder Aufzugs sowie grundlegende Modernisierung die deutlich über den ursprünglichen Standard hinausgeht. Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand wichtig da dieser sofort als Werbungskosten absetzbar ist während Anschaffungskosten nur über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden können, Kriterium ist ob die Maßnahme den Gebrauchswert erheblich erhöht oder nur den ordnungsgemäßen Zustand erhält sowie bei Zweifeln steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.
Steuerliche Behandlung
Bei vermieteten Immobilien werden Anschaffungskosten des Gebäudeanteils über die Absetzung für Abnutzung AfA steuerlich geltend gemacht mit 2 Prozent jährlich bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925 entsprechend 50 Jahre Nutzungsdauer, höhere Sätze für ältere Gebäude und Gewerbeimmobilien sowie Sonderabschreibungen für Denkmalschutz und Mietwohnungsneubau. Anschaffungsnebenkosten werden nicht separat abgeschrieben sondern dem Gebäudewert zugerechnet und erhöhen dessen AfA-Bemessungsgrundlage, Finanzierungskosten wie Kreditzinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten sondern sind laufende Werbungskosten die sofort abzugsfähig sind sowie Disagio kann über Laufzeit verteilt oder bei Verbraucherdarlehen sofort abgesetzt werden.
Ermittlung und Dokumentation
Vollständige Dokumentation aller Kosten erforderlich für Steuererklärung und eventuelle Betriebsprüfung, Kaufvertrag Notarrechnung Grundbuchbescheid Maklerhonorarnote und alle Rechnungen für Anschaffungsnebenkosten aufbewahren mindestens bis Ende der steuerlichen Aufbewahrungspflicht, bei späterem Verkauf sind Anschaffungskosten relevant für die Berechnung des Veräußerungsgewinns innerhalb der Spekulationsfrist. Steuerberater sollte bei komplexen Sachverhalten wie gemischt genutzten Immobilien oder Erwerb mit Sanierungsanteil hinzugezogen werden um optimale Aufteilung und Zuordnung zu gewährleisten sowie Gestaltungsspielräume bei nachträglichen Maßnahmen zu nutzen.
Siehe auch: Abschreibung , Kaufnebenkosten , Grunderwerbsteuer