Anzahlung bezeichnet einen Geldbetrag den der Käufer vor vollständiger Erbringung der Leistung durch den Verkäufer zahlt. Im Immobilienbereich besonders relevant beim Bauträgerkauf und Bauverträgen wo Vorleistungen finanziert werden müssen, dient der Finanzierung von Material und Arbeit sowie signalisiert Ernsthaftigkeit des Käufers, birgt jedoch erhebliche Risiken bei Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Empfängers weshalb gesetzliche Schutzvorschriften wie die MaBV existieren sowie vertragliche Sicherheiten unbedingt vereinbart werden sollten.
Bauträgerkauf und MaBV
Beim Erwerb vom Bauträger sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt streng geregelt durch die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV, erste Rate maximal 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten und Vorliegen aller Genehmigungen sowie Eintragung der Auflassungsvormerkung, nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 40 Prozent des Kaufpreises fällig, nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen kumuliert 50 Prozent erreicht. Weitere Raten nach Fertigstellung einzelner Gewerke wie Rohinstallation Fenstereinbau Innenputz Estrich jeweils mit definierten Prozentsätzen, letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung und mängelfreier Abnahme fällig sowie diese Staffelung schützt den Käufer vor zu hohen Vorauszahlungen bei unvollständiger Leistung.
Sicherung durch Bürgschaft
Bankbürgschaft als Anzahlungsbürgschaft oder Vertragserfüllungsbürgschaft garantiert Rückzahlung bei Nichterfüllung oder Insolvenz des Bauträgers, Bürgschaftskosten betragen typisch 1 bis 2 Prozent der abgesicherten Summe pro Jahr, Bauträger trägt diese Kosten üblicherweise kann sie aber auf den Kaufpreis umlegen da sie seinem Geschäftsbetrieb dienen. Bei Kaufpreis von 400000 Euro und Anzahlung von 120000 Euro sollte Käufer Bürgschaft mindestens über diese Summe verlangen, Bürgschaftsurkunde im Original vor Zahlung in Empfang nehmen und sicher aufbewahren, Bürgschaft muss selbstschuldnerisch und unter Verzicht auf Einrede der Vorausklage ausgestellt sein sowie zeitlich bis zur vollständigen Vertragserfüllung gelten.
Risiken ungesicherter Anzahlungen
Ohne Sicherheiten besteht bei Insolvenz des Empfängers das Risiko des Totalverlusts da Käufer nur als Insolvenzgläubiger mit einer Quote von oft unter 10 Prozent berücksichtigt wird, bei unvollendeten Bauprojekten kommen zusätzlich Mehrkosten durch Fertigstellung mit anderen Firmen hinzu die den ursprünglichen Kaufpreis erheblich übersteigen können, Bauzeitverzögerungen durch Insolvenzverfahren können Monate bis Jahre dauern. Vorsicht bei Firmen die aggressiv auf hohe Vorauszahlungen über die MaBV-Sätze hinaus drängen da dies auf Liquiditätsprobleme hindeuten kann, Bonität des Vertragspartners vor Vertragsschluss durch Handelsregisterauszug Wirtschaftsauskunft und Referenzen prüfen sowie nie unter Zeitdruck oder ohne anwaltliche Prüfung des Vertrags unterschreiben.
Praktische Empfehlungen
Anzahlungen nie höher als die tatsächlichen Material- und Vorleistungskosten des jeweiligen Bauabschnitts vereinbaren, vor jeder Ratenzahlung den Baufortschritt persönlich oder durch unabhängigen Sachverständigen prüfen und fotografisch dokumentieren, niemals bar oder auf private Konten des Bauunternehmers zahlen sondern nur auf das im Vertrag genannte Firmenkonto mit eindeutigem Verwendungszweck. Bei größeren Projekten Kaufvertrag durch auf Baurecht spezialisierten Fachanwalt prüfen lassen Kosten ca 500 bis 1000 Euro, Auszahlungsplan des eigenen Darlehens mit dem Zahlungsplan des Bauvertrags synchronisieren um Bereitstellungszinsen zu vermeiden sowie alle Zahlungsnachweise für Steuererklärung und eventuelle Rechtsstreitigkeiten aufbewahren.
Siehe auch: Bauträger , MaBV , Auflassungsvormerkung