Eine Anschlussfinanzierung wird immer dann notwendig, wenn die Zinsbindungsfrist eines Immobiliendarlehens endet, aber noch eine Restschuld besteht. Dies ist bei den meisten Immobilienfinanzierungen der Fall, da die vereinbarte Laufzeit der Zinsbindung (häufig 10, 15 oder 20 Jahre) in der Regel kürzer ist als die Zeit, die zur vollständigen Tilgung benötigt wird. Die Anschlussfinanzierung regelt die Fortführung des Kredits zu neuen Konditionen und ist ein entscheidender Moment in der Finanzierungsgeschichte einer Immobilie.
In Deutschland haben Immobilieneigentümer grundsätzlich drei Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung: die Prolongation , die Umschuldung zu einer neuen Bank oder das Forward-Darlehen zur vorzeitigen Zinssicherung. Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die von der individuellen Situation und der aktuellen Zinsentwicklung abhängen.
Die Prolongation bei der aktuellen Bank
Die einfachste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation, also die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank. Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten Kreditnehmer automatisch ein Angebot ihrer Bank mit den neuen Konditionen. Der große Vorteil liegt in der Bequemlichkeit : Es müssen keine neuen Verträge abgeschlossen werden, keine Grundschuldübertragung erfolgt und die Abwicklung ist in der Regel papierlos und unkompliziert. Die Bank kennt bereits die Immobilie und die Bonität des Kunden, weshalb der Prozess schnell und ohne erneute Prüfung erfolgen kann.
Allerdings birgt die Prolongation auch Nachteile. Viele Banken bieten ihren Bestandskunden nicht automatisch die besten Konditionen an, da sie darauf setzen, dass der Kunde aus Bequemlichkeit nicht wechselt. Experten raten daher dringend, das Prolongationsangebot nicht einfach zu akzeptieren, sondern aktiv zu verhandeln oder alternative Angebote einzuholen. Oft lassen sich durch einen Vergleich mit anderen Banken Zinssätze aushandeln, die um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte niedriger liegen. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und einer weiteren Laufzeit von 10 Jahren kann dies eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten.
Die Umschuldung zu einer neuen Bank
Wer bereit ist, etwas mehr Aufwand zu investieren, kann durch eine Umschuldung zu einer anderen Bank oft deutlich bessere Konditionen erzielen. Hierbei wird das bestehende Darlehen bei der alten Bank abgelöst und ein neuer Kreditvertrag mit einer anderen Bank geschlossen. Die neue Bank übernimmt die im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder lässt eine neue eintragen. Der Prozess dauert in der Regel vier bis acht Wochen und erfordert eine erneute Bonitätsprüfung sowie die Vorlage aktueller Unterlagen zur Immobilie.
Die Kosten für eine Umschuldung sind überschaubar. Die eigentliche Kreditablösung ist kostenlos, jedoch fallen Gebühren für die Grundschuldübertragung oder -neueintragung an. Diese liegen üblicherweise bei etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der Darlehenssumme. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro wären dies 400 bis 800 Euro. Dieser Betrag relativiert sich schnell, wenn die neue Bank einen um 0,3 Prozentpunkte niedrigeren Zinssatz anbietet. Über eine Laufzeit von 10 Jahren würde dies bereits eine Ersparnis von rund 6.000 Euro bedeuten, selbst nach Abzug der Umschuldungskosten.
Das Forward-Darlehen zur Zinssicherung
Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen , das sich an Kreditnehmer richtet, deren Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren endet. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies ist besonders sinnvoll, wenn die Zinsen gerade niedrig sind, aber ein Anstieg in der Zukunft erwartet wird.
Für diese vorzeitige Zinssicherung berechnen Banken einen kleinen Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat liegt. Bei einem Forward-Darlehen mit zwei Jahren Vorlaufzeit würde der Zinssatz also etwa 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte über dem aktuellen Marktzins liegen. Dieser Aufschlag lohnt sich, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit tatsächlich stärker steigen als der Forward-Aufschlag beträgt. Wer sich beispielsweise einen Zinssatz von 3,0 Prozent plus 0,5 Prozent Forward-Aufschlag sichert und zwei Jahre später der Marktzins bei 4,5 Prozent liegt, hat einen erheblichen Vorteil.
Der richtige Zeitpunkt und wichtige Tipps
Der ideale Zeitpunkt für die Beschäftigung mit der Anschlussfinanzierung liegt etwa 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. In dieser Zeit sollten Sie aktiv Angebote verschiedener Banken einholen und vergleichen. Nutzen Sie Vergleichsportale im Internet, sprechen Sie mit Ihrem Bankberater und ziehen Sie gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzberater hinzu. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten, Flexibilität bei Ratenpausen und Gebühren.
Ein häufiger Fehler ist es, das erste Angebot der Hausbank einfach zu akzeptieren. Selbst wenn Sie bei Ihrer bisherigen Bank bleiben möchten, sollten Sie Vergleichsangebote anderer Institute einholen und diese als Verhandlungsgrundlage nutzen. Banken sind in der Regel bereit, ihre Konditionen zu verbessern, wenn ein Kunde ernsthaft mit einem Wechsel droht und konkurrierende Angebote vorweisen kann.
Beachten Sie auch, dass nach zehn Jahren jedes Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten sonderkündigbar ist, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Dies gibt Ihnen zusätzliche Flexibilität, falls die Zinsen deutlich gefallen sind oder Sie aus anderen Gründen die Bank wechseln möchten.
Siehe auch: Annuität , Darlehen , Zinsbindung , Umschuldung , Prolongation