Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne Berücksichtigung baulicher Anlagen. Basiert auf Bodenrichtwerten die von Gutachterausschüssen ermittelt werden, Grundlage für Immobilienbewertung nach Sachwertverfahren, für Grundstückskäufer wichtig bei Bebauungsabsichten sowie für Verkäufer zur Wertermittlung bei Abrissimmobilien oder unbebauten Flächen online abrufbar über BORIS-Portal.
Ermittlung des Bodenwerts
Bodenrichtwerte als Grundlage veröffentlicht von Gutachterausschüssen basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke aktualisiert alle 1 bis 2 Jahre differenziert nach Nutzungsart Wohngebiet Gewerbegebiet Ackerland. Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert ergibt Bodenwert Anpassungen für besondere Lagemerkmale Eckgrundstück Hanglage Südausrichtung Korrekturfaktoren für Erschließungszustand Abschläge für ungünstige Zuschnitte schmale Grundstücke sowie Berücksichtigung Altlasten Kontamination Baulasten.
Einflussfaktoren
Lage zentrale Innenstadtlagen höchste Bodenwerte Stadtrandlagen mittlere Werte ländliche Gebiete niedrigere Werte Infrastruktur Nahverkehr Schulen Einkaufsmöglichkeiten steigern Wert Lärmbelastung Industrie Flughafen senkt Wert. Bebaubarkeit erschlossenes Bauland höchster Wert Bauerwartungsland mittlerer Wert zukünftige Bebauung erwartet Ackerland Rohland niedrigster Wert Bebauungsplan GFZ GRZ bestimmen Bebauungsdichte sowie Grundstücksgröße kleine Grundstücke relativ teurer pro Quadratmeter große Grundstücke Mengenrabatt.
Bodenwert bei Immobilienbewertung
Sachwertverfahren Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterswertminderung typisch bei selbstgenutzten Immobilien Einfamilienhäusern gesetzlich vorgeschrieben für Bewertungsanlässe Erbschaft Schenkung, Ertragswertverfahren Bodenwert separate Komponente neben kapitalisiertem Ertrag bei hohen Bodenpreisen und niedrigen Mieten kann Ertragswert unter Bodenwert liegen. Vergleichswertverfahren direkter Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke am genauesten für unbebaute Grundstücke Bodenwert implizit in Vergleichspreisen enthalten sowie Bodenwert bildet Untergrenze des Verkehrswerts.
Bodenwert versus Verkehrswert
Abbruchswert wenn Gebäude wertlos Bodenwert minus Abrisskosten typisch bei verfallenen Altbauten zentraler Lage Investor kauft primär Grundstück nicht Gebäude wirtschaftlich sinnvoll wenn Neubau mehr Rendite bringt. Bei sanierten Immobilien Verkehrswert meist über Bodenwert bei unrenovierten Objekten kann Verkehrswert unter Bodenwert liegen Sanierungskosten zu hoch Bodenwert sichert Restwert auch bei komplettem Gebäudeverfall sowie wichtig für Kreditgeber als Sicherheitswert Beleihungsgrenze.
Praktische Bedeutung
Grundstückskauf Bodenwert zeigt ob Kaufpreis marktgerecht Vergleich mit Bodenrichtwert deckt Über- oder Unterbewertung auf wichtig bei Neubauprojekten als Kalkulationsgrundlage Bauträger berechnen maximalen Bodenwert aus erzielbarem Verkaufspreis sowie Bodenwert bestimmt wirtschaftliche Bebaubarkeit. Besteuerung Grundsteuer basiert auf Einheitswert der Bodenwert berücksichtigt Spekulationssteuer Bodenwertanteil separat berechenbar Erbschaftsteuer Schenkungsteuer Bodenwert als Bewertungsgrundlage sowie Grunderwerbsteuer auf Gesamtkaufpreis Bodenwert inklusive Gebäude.
Siehe auch: Bodenrichtwert , Sachwertverfahren , Verkehrswert