Untermiete bezeichnet das Rechtsverhältnis, bei dem ein Mieter seine Wohnung oder Teile davon an einen Untermieter weitervermietet. Der Hauptmietvertrag bleibt bestehen, zusätzlich entsteht ein Untermietverhältnis. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist Untervermietung vertragswidrig und kann zur Kündigung führen.
Erlaubnispflicht nach § 553 BGB
Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis: wirtschaftliche Gründe (finanzielle Notlage, zu große Wohnung), persönliche Gründe (Pflege Angehöriger, Lebensgemeinschaft), berufliche Gründe (Auslandsaufenthalt). Kein berechtigtes Interesse bei gewerblicher Weitervermietung, Airbnb ohne Genehmigung oder vollständiger Aufgabe der Wohnung. Vermieter darf nur bei wichtigem Grund ablehnen (Untermieter unzumutbar, Überbelegung).
Arten
Teiluntervermietung: Hauptmieter bewohnt Wohnung weiterhin, einzelne Zimmer werden vermietet (typisch bei WG). Rechtlich einfacher zu rechtfertigen. Volluntervermietung: gesamte Wohnung wird untervermietet (z.B. bei Auslandsaufenthalt). Berechtigtes Interesse schwerer nachzuweisen, Vermieter kann eher ablehnen.
Rechte und Pflichten
Hauptmieter bleibt alleiniger Vertragspartner des Vermieters, haftet für Miete und Schäden durch Untermieter. Untermieter hat kein direktes Vertragsverhältnis zum Eigentümer. Kündigungsschutz für Untermieter schwächer als für Hauptmieter. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet auch Untermietverhältnis automatisch.
Untermietzins
Höhe grundsätzlich frei verhandelbar, Grenze ist ortsübliche Vergleichsmiete (Wuchergrenze). Bei möblierten Zimmern Zuschlag bis 25% üblich. Geringe Gewinnerzielung zulässig (Verwaltungsaufwand). Bei erheblichem Gewinn kann Vermieter Zustimmung verweigern.
Airbnb und Plattformen
Kurzfristige Vermietung erfordert zwingend Vermietererlaubnis. Viele Mietverträge schließen Ferienvermietung aus. Zweckentfremdungsverbot in Großstädten: Genehmigungspflicht, Bußgelder bis 500.000 Euro. Einnahmen sind steuerpflichtig.
Siehe auch: Mietvertrag , Kündigung , Wohngemeinschaft