Der Abbruchswert bezeichnet den Wert eines bebauten Grundstücks unter der Annahme, dass das bestehende Gebäude abgerissen wird. Er wird relevant, wenn ein Gebäude so alt oder sanierungsbedürftig ist, dass der Grundstückswert durch einen Neubau besser genutzt werden kann. Der Abbruchswert entspricht dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten.
Bei stark verfallenen Gebäuden in guten Lagen übersteigt der Abbruchswert oft den Verkehrswert der Bestandsimmobilie. Investoren kaufen dann primär das Grundstück, nicht das Gebäude.
Berechnung des Abbruchswerts
Der Bodenwert bildet die Grundlage. Er orientiert sich an Bodenrichtwerten vergleichbarer unbebauter Grundstücke in der Umgebung. Lage, Größe und Bebaubarkeit beeinflussen den Wert.
Die Abrisskosten werden abgezogen. Je nach Gebäudeart und vorhandenen Schadstoffen liegen sie zwischen fünfzig und zweihundert Euro pro Quadratmeter umbauten Raums. Asbesthaltige Materialien oder Altlasten erhöhen die Kosten erheblich.
Verwertungserlöse aus dem Abbruch mindern die Kosten. Verkaufbare Baumaterialien wie Ziegel, Holz oder Metalle bringen geringe Erlöse. Meist überwiegen jedoch die Entsorgungskosten.
Wann ist der Abbruchswert relevant
Altbauten in zentralen Lagen haben oft Abbruchswert. Das Grundstück ist wertvoll, das Gebäude jedoch nicht mehr zeitgemäß nutzbar. Investoren erwerben solche Immobilien, um moderne Neubauten zu errichten.
Sanierungskosten übersteigen manchmal den Gebäudewert. Würde eine Sanierung mehr kosten als ein Neubau, ist Abriss wirtschaftlicher. Der Abbruchswert zeigt die Alternative auf.
Denkmalgeschützte Gebäude haben selten Abbruchswert, da Abriss nicht genehmigt wird. Hier muss saniert werden, unabhängig von der Wirtschaftlichkeit.
Risiken und Chancen
Käufer sollten vor Erwerb Baugenehmigungen für Neubauten prüfen. Ein hoher Bodenwert nutzt nichts, wenn keine Neubebauung genehmigt wird. Bebauungspläne und Baulasten sind zu beachten.
Versteckte Kosten können auftreten. Kontaminierte Böden, nicht kartierte Leitungen oder Abbruchhindernisse verteuern das Projekt. Fachgutachten vor Kauf sind ratsam.
Siehe auch: Bodenwert , Abriss , Verkehrswert , Sanierung