Ertragswert einer Immobilie bemisst sich nach den erzielbaren Einnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Maßgebliche Bewertungsgröße für Renditeimmobilien Mietwohnhäuser Geschäftsgebäude Gewerbeimmobilien, fokussiert auf wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht Herstellungskosten, Investoren orientieren sich primär am Ertragswert sowie Rendite abgebildet.
Berechnung
Ertragswert aus kapitalisiertem Reinertrag plus Bodenwert, Reinertrag ist Rohertrag aus Mieten minus Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit Vervielfältiger nach Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Liegenschaftszins ist Kapitalisierungszinssatz für marktübliche Rendite aus Gutachterausschüssen, niedriger Zins führt zu höheren Werten sowie längere Restnutzungsdauer höherer Ertragswert.
Rohertrag und Bewirtschaftungskosten
Rohertrag alle Einnahmen primär Mieteinnahmen nachhaltig erzielbare Marktmiete nicht aktuelle wenn über- oder unterdurchschnittlich, Leerstandsrisiken und Mietausfallrisiken einberechnen. Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltung Instandhaltung Mietausfallwagnis nicht umlegbare Betriebskosten, realistische Kostenansätze entscheidend ältere Gebäude höhere Instandhaltung sowie pauschal nach Erfahrungswerten.
Liegenschaftszins
Marktübliche Verzinsung für Immobilieninvestitionen abhängig von Lage Objektart Risikoprofil Zinsniveau, erstklassige Lagen niedriger als einfache. Niedriger Zins hohe Nachfrage hohe Kaufpreise, hoher Zins höhere Risiken niedrigere Preise, Gutachterausschüsse veröffentlichen regionale Richtwerte sowie richtige Wahl entscheidend für realistische Bewertung.
Ertragswert vs andere Werte
Ertragswert weicht oft vom Sachwert ab bei Renditeimmobilien Ertragswert maßgeblich, Sachwert bei Selbstnutzung, Marktwert an tatsächlich gezahlten Preisen. Boomende Märkte Marktwerte über rechnerischen Ertragswerten künftige Wertsteigerungen eingepreist, schwache Märkte darunter sowie Analyse der Diskrepanzen für realistische Preiserwartung.
Bedeutung für Investoren
Rentabilitätsbeurteilung Renditeerwartung bestimmt akzeptablen Kaufpreis, hoher Ertragswert bei moderatem Preis gute Rendite, Banken berücksichtigen Ertragswert bei Kreditvergabe Tragfähigkeit über Mieteinnahmen. Fundierte Ertragswertermittlung Voraussetzung für erfolgreiche Finanzierung sowie transparente Darstellung schafft Käufervertrauen.
Siehe auch: Ertragswertverfahren , Rendite , Verkehrswert