Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung einer Darlehensschuld. Bei Immobilienfinanzierungen neben Zinsen Hauptbestandteil der monatlichen Rate. Bestimmt Geschwindigkeit des Schuldenabbaus, Gesamtkosten und Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit. Anfangstilgung heute mindestens 2-3% empfohlen, bei niedrigen Zinsen 3-4% oder mehr.
Tilgungsarten
Annuitätentilgung: konstante Rate, Zins-/Tilgungsanteil verschieben sich, häufigste Form mit Planungssicherheit. Ratentilgung: gleichbleibende Tilgung, sinkende Rate, niedrigere Gesamtzinslast. Endfällige Tilgung: nur Zinsen während Laufzeit, Tilgung am Ende in einer Summe, höhere Zinslast. Volltilgung: Darlehen am Zinsbindungsende komplett getilgt.
Auswirkung der Tilgungshöhe
Beispiel 300.000 Euro bei 3,5% Zins: Mit 1% Tilgung 53 Jahre Laufzeit, 414.000 Euro Zinsen. Mit 2% Tilgung 35 Jahre, 274.000 Euro Zinsen. Mit 3% Tilgung 26 Jahre, 210.000 Euro Zinsen. Die um 500 Euro höhere monatliche Rate spart über 200.000 Euro Zinsen und ermöglicht 27 Jahre frühere Schuldenfreiheit.
Flexibilität
Tilgungssatzwechsel: ein- oder zweimal während Zinsbindung möglich, innerhalb Bandbreite 1-10%. Sinnvoll bei Einkommensänderungen oder Familienzuwachs. Sondertilgungen: meist 5-10% jährlich kostenfrei möglich, reduzieren Restschuld sofort. Mit jährlich 5.000 Euro Sondertilgung sinkt Laufzeit um 11 Jahre, Ersparnis 98.000 Euro.
Tilgung bei vermieteten Immobilien
Zinsen steuerlich absetzbar, Tilgung nicht. Niedrigere Tilgung bei höherer Fremdkapitalquote kann steuerlich vorteilhaft sein. Mieteinnahmen sollten Zins und Tilgung decken. Langfristig Immobilie bis Rentenalter abbezahlt. Strategie mit Steuerberater abstimmen, da individuelle Situation entscheidend.
Fehler vermeiden
Zu niedrige Anfangstilgung führt zu extrem langer Laufzeit. Fehlende Sondertilgungsrechte nehmen Sparpotenzial. Zu kurze Zinsbindung bei niedriger Tilgung erhöht Anschlussrisiko. Tilgung so wählen, dass Schuldenfreiheit bis Renteneintritt realistisch ist. Gesamtbelastung maximal 40% des Nettoeinkommens.
Siehe auch: Annuitätendarlehen , Sondertilgung , Zinsbindung