Vorsteuerabzug (§ 15 UStG) ermöglicht Unternehmern, gezahlte Umsatzsteuer (Vorsteuer) von eigener Umsatzsteuerschuld abzuziehen. Bei Immobilien gelten Besonderheiten, da Vermietung meist umsatzsteuerfrei ist und Vorsteuerabzug an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.
Grundprinzip bei Immobilien
Vermietung/Verpachtung grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG), daher kein Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-/Herstellungskosten. Option zur Steuerpflicht möglich (§ 9 UStG): Bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer. Dann Vorsteuerabzug aus Baukosten möglich. Wohnraumvermietung: Option ausgeschlossen.
Option zur Steuerpflicht
Voraussetzungen: Vermietung an Unternehmer für dessen Unternehmen, Mieter vorsteuerabzugsberechtigt. Schriftliche Option ans Finanzamt. Bindung 10 Jahre bei Gebäuden. Wirtschaftlichkeitsprüfung erforderlich: Lohnt bei Gewerbeimmobilien mit vorsteuerabzugsberechtigten Mietern.
Vorsteuerberichtigung § 15a UStG
10 Jahre Berichtigungszeitraum bei Gebäuden. Bei Nutzungsänderung (steuerpflichtig zu steuerfrei oder umgekehrt): Anteilige Rückzahlung oder Nachholung (1/10 pro Jahr). Bei Verkauf innerhalb 10 Jahren oft Berichtigung erforderlich. Erhebliche Nachzahlungen möglich.
Gemischt genutzte Gebäude
Vorsteuerabzug nur anteilig (Flächen- oder Umsatzschlüssel). Zuordnungsentscheidung: Teilweise Zuordnung zum Unternehmen möglich, Bindung 10 Jahre. Sorgfältige Dokumentation der Aufteilung erforderlich (Flächenpläne, Mietverträge).
Praktische Tipps
Vor Investition Option prüfen, Mieter-Vorsteuerabzugsberechtigung klären. Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Steuerberater. Bei Verkauf: Berichtigungsrisiko in Kalkulation einbeziehen. Für Mieter: Vermietung mit USt bevorzugen wenn eigener Vorsteuerabzug möglich.
Siehe auch: Umsatzsteuer , Gewerbliche Vermietung , Steuerberater