Bauüberwachung umfasst die Kontrolle der Bauausführung durch Architekten oder Fachingenieure während der gesamten Bauphase. Prüft ob Bauleistungen vertragsgemäß Bauplan und Vorschriften entsprechen, koordiniert Handwerker Termine und Abläufe, erkennt Mängel frühzeitig zur Nachbesserung, schützt Bauherr vor Pfusch und Bauverzug, Teil der Architektenleistung HOAI Leistungsphase 8 mit etwa 31 Prozent des Gesamthonorars sowie typisch 10 bis 15 Prozent der Bausumme.
Aufgaben und Kontrolle
Qualitätskontrolle durch regelmäßige Baustellenbesuche 1 bis 3 mal pro Woche Prüfung Ausführung Materialien Arbeitsgüte Abweichungen vom Bauplan erkennen Mängel dokumentieren Nachbesserung fordern Bautagebuch führen, Terminüberwachung Bauablauf kontrollieren Zeitplan einhalten Verzögerungen erkennen Handwerker koordinieren. Kostenüberwachung Nachträge prüfen berechtigt und Preis angemessen Abschlagsrechnungen kontrollieren ob Leistung erbracht Mehrkosten vermeiden Budget einhalten, Koordination wöchentliche Baubesprechungen mit allen Handwerkern Gewerke abstimmen Schnittstellen klären Konflikte lösen sowie Abnahme Leistungen abnehmen Mängelliste erstellen Gewährleistung sichern.
Baustellenbesuche und Dokumentation
Häufigkeit abhängig Bauphase Größe Komplexität Rohbau wöchentlich kritische Phase Ausbau 2-wöchentlich große Projekte täglich Bauleiter vor Ort, Dauer Besuch 1 bis 3 Stunden Rundgang Besprechung Protokoll Bautagebuch Feststellungen Fotos Dokumentation Beweissicherung. Bautagebuch tägliche Dokumentation Wetter Arbeiten Personal wichtig Beweissicherung bei Streit Verzug Architekt Pflicht führen, Mängelliste Mängel sofort dokumentieren Foto Beschreibung Frist Nachbesserung setzen Handwerker schriftlich informieren schwere Mängel Baustopp anordnen sowie Protokolle Baubesprechungen mit Verteiler an alle Beteiligten.
Mängelmanagement
Mängelerkennung frühzeitig während Bauphase durch fachliche Expertise Vergleich Bauplan Ausführung Abweichung Normen DIN VOB versteckte Mängel Dämmung Abdichtung vor Verkleidung prüfen, Mängelbeseitigung Nachbesserung durch Handwerker mit Frist bei Verweigerung Ersatzvornahme durch Dritter Kosten Handwerker. Schwere Mängel Baustopp anordnen bei Sicherheitsgefährdung Statik nicht behebbar Kündigung Handwerker Schadensersatz Bauherr, Gewährleistung 5 Jahre Mängel VOB Bauvertrag 4 Jahre BGB Werkvertrag Verjährung ab Abnahme Frist wahren sowie Dokumentation Fotos Mängel Datum Schriftverkehr bei Streit wichtig.
Kostenüberwachung
Abschlagsrechnungen Handwerker Teilzahlung nach Baufortschritt Prüfung ob Leistung tatsächlich erbracht Aufmaß vor Ort gemeinsam Zahlung erst nach Freigabe Architekt 5 Prozent Sicherheitseinbehalt bis Abnahme Schutz Bauherr, Nachträge Mehrkosten prüfen berechtigt bei Änderung Bauherr oder unvorhergesehen. Kostenverfolgung laufend Ist-Kosten gegen Soll-Kosten Abweichungen frühzeitig erkennen Ursachen analysieren Hochrechnung Gesamtkosten Bauherr informieren, Budget Reserve 10 bis 20 Prozent Puffer einplanen bei Überschreitung Anpassung sowie Einsparungen Optimierung ohne Qualitätsverlust Materialwahl Alternative Verhandlung Rabatt.
Abnahme und Übergabe
Abnahmetermin Gewerk fertig gemeinsam Bauherr Architekt Handwerker anwesend Begehung Prüfung Leistung Mängel feststellen Liste erstellen Protokoll unterschreiben förmlich rechtlich, unwesentliche Mängel Nachbesserung mit Frist wesentliche Mängel Abnahme verweigern. Schlussabnahme alle Gewerke fertig bezugsfertig Gebäude übergeben Restpunkte Mängelliste abgearbeitet Gewährleistung beginnt ab Abnahme Zahlung Restrate, Übergabe Schlüssel Unterlagen Handbücher Pläne Revisionsunterlagen Bedienungsanleitung Heizung Lüftung sowie Gewährleistung 5 Jahre Begehung nach 1 Jahr Mängel erkennen fristgerecht melden.
Siehe auch: Architekt , Bauvertrag , Abnahme