Restschuld bezeichnet den noch ausstehenden Betrag eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt, insbesondere am Ende der Zinsbindungsfrist. Sie ist entscheidend für Anschlussfinanzierung und Gesamtkosten einer Baufinanzierung.
Bedeutung der Restschuld
Am Zinsbindungsende: Ausgangspunkt für Anschlussfinanzierung, bestimmt Höhe neuer Finanzierung, je niedriger desto bessere Konditionen. Während Laufzeit: Basis für Zinsberechnung bei jedem Tilgungsschritt, sinkt kontinuierlich durch Tilgungszahlungen, kann durch Sondertilgungen zusätzlich reduziert werden.
Einflussfaktoren
Anfängliche Tilgungshöhe: 1% Tilgung ergibt sehr hohe Restschuld, 2% ist Standard mit moderater Restschuld, 3-4% Tilgung führt zu deutlich schnellerer Entschuldung. Beispiel 300.000 Euro Darlehen bei 3,5% Zinsen nach 10 Jahren: Bei 2% Tilgung verbleiben circa 226.800 Euro Restschuld. Sondertilgungen: 5.000 Euro jährlich reduzieren Restschuld um circa 55.000 Euro zusätzlich.
Anschlussfinanzierung
Prolongation: Verlängerung bei gleicher Bank, einfachster Weg, keine Grundschuldänderung, oft nicht günstigste Konditionen. Umschuldung: Wechsel zu anderer Bank, oft günstigere Zinsen durch Wettbewerb, Grundschuldabtretung erforderlich, Kosten circa 0,2-0,3% der Restschuld, lohnt bei Zinsvorteil über 0,3%. Volltilgung: Komplette Ablösung durch Eigenkapital, Erbschaft oder Lebensversicherung.
Forward-Darlehen
Sicherung aktueller Zinsen für spätere Anschlussfinanzierung. Abschluss 6-66 Monate vor Zinsbindungsende möglich. Forward-Aufschlag circa 0,02-0,03% pro Monat Vorlauf. Beispiel 36 Monate: circa 0,7-1,1% Aufschlag. Sicherheit bei steigendem Zinsumfeld.
Sonderkündigungsrecht
Nach Paragraph 489 BGB: Kündigung nach 10 Jahren Zinsbindung möglich, 6 Monate Kündigungsfrist, keine Vorfälligkeitsentschädigung. Gilt auch bei 15- oder 20-jähriger Zinsbindung, Chance auf günstigere Umschuldung.
Restschuld und Beleihungswert
Beleihungsauslauf berechnet sich als Restschuld geteilt durch Immobilienwert. Beispiel: 226.800 Euro Restschuld bei 400.000 Euro Immobilienwert ergibt 56,7% Beleihungsauslauf. Unter 60%: Top-Konditionen. Unter 80%: Standardkonditionen. Über 80%: Risikozuschläge möglich.
Siehe auch: Anschlussfinanzierung , Tilgung , Sondertilgung