Schlussabnahme bezeichnet den formellen Akt, bei dem der Bauherr das fertiggestellte Bauwerk vom Bauunternehmer entgegennimmt. Zentraler Rechtsakt im Bauvertragsrecht mit weitreichenden Folgen: Fälligkeit der Vergütung, Gefahrübergang auf Bauherr, Beginn der Gewährleistungsfrist 5 Jahre, Beweislastumkehr für Mängel.
Arten der Abnahme
Förmliche Abnahme mit schriftlicher Erklärung und Protokoll als eindeutigste Form empfohlen. Konkludente Abnahme durch schlüssiges Verhalten wie Einzug oder Bezahlung der Schlussrechnung, gefährlich weil ungewollt möglich. Fiktive Abnahme nach 12 Werktagen ohne Reaktion bei Verbraucherbauverträgen. Teilabnahme für einzelne abgeschlossene Teile wie Rohbau oder Bauabschnitte.
Ablauf
Fertigstellungsmitteilung des Bauunternehmers schriftlich mit Terminvorschlag. Abnahmebegehung gemeinsam mit Bauherr, Unternehmer, ggf. Architekt und Gutachter. Systematische Begehung aller Räume und Außenbereiche mit Funktionstests. Mängelrüge mit Dokumentation und Fristsetzung zur Nachbesserung. Abnahmeerklärung mit oder ohne Mängelvorbehalt, bei wesentlichen Mängeln Verweigerung möglich.
Abnahmeprotokoll
Mindestinhalt: Datum und Ort, Teilnehmer, Objektbezeichnung, Vertragsgrundlagen, festgestellte Mängel mit Raum und Ort, Nachbesserungsfristen, Abnahmeerklärung, Unterschriften beider Parteien. Empfohlen: Fotos der Mängel, Übergabe von Unterlagen und Schlüsseln, Vereinbarung über Einbehalt 5-10 Prozent für Mängelbeseitigung.
Gewährleistung
Offene Mängel bei Abnahme sofort rügen und ins Protokoll eintragen. Versteckte Mängel können innerhalb der Gewährleistungsfrist gerügt werden. Bauvertrag 5 Jahre ab Abnahme, arglistig verschwiegene Mängel 30 Jahre. Beweislast nach Abnahme beim Bauherrn, dass Mangel schon vorhanden war.
Praktische Hinweise
Vorbereitung mit Vertrag, Plänen, Kamera und Checkliste. Sachverständiger empfohlen bei Baukosten über 300.000 Euro, Kosten 500-1.500 Euro. Wichtige Prüfpunkte: Wände, Decken, Böden auf Risse, Türen und Fenster auf Funktion, Sanitär auf Dichtigkeit, Elektrik, Heizung, Fliesen auf Hohlstellen. Nie ohne vollständiges Protokoll unterschreiben.
Siehe auch: Bauabnahme , Gewährleistung , Baumangel