Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum des Grundstücks. Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz WEG, ermöglicht individuelle Eigentumsbildung in Mehrfamilienhäusern, für Käufer wichtig zur Vermögensbildung sowie rechtlich komplex durch Eigentümergemeinschaft und Verwaltungspflichten.
Rechtsgrundlagen und Begründung
Wohnungseigentumsgesetz WEG regelt Rechte und Pflichten, Teilungserklärung Grundlage durch Eigentümer erstellt, Aufteilungsplan technische Zeichnung Sondereigentum Gemeinschaftseigentum, Abgeschlossenheitsbescheinigung Bauamt bestätigt räumliche Abgeschlossenheit sowie Grundbucheintragung jede Wohnung eigenes Grundbuchblatt Wohnungsgrundbuch. Begründung durch Teilung bestehendes Gebäude wird aufgeteilt, Neubau Bauträger verkauft Wohnungen einzeln, Vereinbarung mehrere Eigentümer vereinbaren Aufteilung, Notarielle Beurkundung Teilungserklärung erforderlich sowie Eintragung Grundbuch konstitutiv Wohnungseigentum erst mit Eintragung.
Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum Wohnung selbst Innenräume, nicht tragende Wände innerhalb Wohnung, Bodenbeläge Tapeten Innentüren, Sanitärinstallationen innerhalb Wohnung, individuelle Nutzung ohne Zustimmung Gemeinschaft sowie Verkauf Vermietung Belastung frei möglich. Gemeinschaftseigentum Grundstück Außenanlagen Garten, tragende Wände Fassade Dach, Treppenhaus Flure Aufzug, zentrale Heizung Leitungen Rohre, gemeinschaftliche Nutzung durch alle Eigentümer sowie Entscheidungen Eigentümerversammlung Mehrheitsbeschluss. Abgrenzung oft strittig Fenster Balkone Terrassen meist Sondereigentum aber Erhaltungspflicht Gemeinschaft, Heizkörper Sondereigentum Leitungen Gemeinschaftseigentum, Aufteilungsplan Teilungserklärung maßgeblich für Abgrenzung sowie Streitfälle Gericht entscheidet bei Unklarheiten.
Eigentümergemeinschaft und Verwaltung
Eigentümerversammlung beschlussfassendes Organ mindestens 1x jährlich, Einladung schriftlich 2 Wochen vorher mit Tagesordnung, Beschlussfähigkeit Anwesenheit Eigentümer unabhängig von Anzahl, Mehrheiten einfache Mehrheit Miteigentumsanteile für Regelungen qualifizierte 3/4 Mehrheit für bauliche Änderungen sowie Protokoll schriftlich Beschlüsse dokumentieren. Verwalter bestellt durch Eigentümerversammlung meist 1 bis 3 Jahre, Aufgaben Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Instandhaltung, Hausverwalter professionell WEG-Verwalter oder ehrenamtlich aus Gemeinschaft, Vergütung üblich 15 bis 30 Euro pro Wohnung monatlich sowie Abberufung bei wichtigem Grund oder Mehrheitsbeschluss. Hausgeld monatliche Vorauszahlung für Gemeinschaftskosten, Instandhaltungsrücklage für Reparaturen Sanierungen, Betriebskosten Heizung Wasser Müll Hausmeister, Jahresabrechnung Nachzahlung oder Guthaben sowie Umlegung nach Miteigentumsanteilen meist nach Wohnfläche.
Rechte und Pflichten
Nutzungsrechte Sondereigentum frei nutzen vermieten, Gemeinschaftseigentum nach Zweckbestimmung, Sondernutzungsrechte Gartenteil Stellplatz Dachboden in Teilungserklärung, keine Beeinträchtigung anderer Eigentümer Lärmschutz Nachtruhe sowie Hausordnung Regelungen Gemeinschaft. Instandhaltungspflichten Sondereigentum Eigentümer selbst verantwortlich, Gemeinschaftseigentum Gemeinschaft trägt Kosten anteilig, Modernisierung nur mit Beschluss Eigentümerversammlung, dringende Reparaturen Verwalter darf sofort handeln sowie Rücklagen bilden für größere Maßnahmen Dachsanierung Fassade. Kostentragung Betriebskosten nach Verbrauch Heizung Wasser, sonstige Kosten nach Miteigentumsanteilen, Sonderkosten einzelne Eigentümer trägt bei individueller Verursachung, Reparaturen Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer anteilig sowie Beitragsrückstände Zwangsvollstreckung durch Gemeinschaft.
Verkauf und Belastung
Verkauf frei möglich kein Vorkaufsrecht Gemeinschaft, notarielle Beurkundung Kaufvertrag erforderlich, Grundbucheintragung Eigentumsübergang konstitutiv, Wohnungsgrundbuch separates Grundbuchblatt pro Wohnung sowie Käufer tritt automatisch in Eigentümergemeinschaft ein. Belastung Grundschuld zur Finanzierung möglich, nur Sondereigentum und Miteigentumsanteil belastbar nicht Gemeinschaftseigentum, Bank bevorzugt Wohnungseigentum wegen Miteigentümerrisiko niedrigere Beleihung, Zwangsversteigerung nur Sondereigentum mit Anteil nicht Gemeinschaftseigentum sowie Erwerber übernimmt Hausgeldschulden der letzten 2 Jahre. Vorkaufsrecht Gemeinde bei Umwandlung Miet- in Eigentumswohnungen, Mieter Vorkaufsrecht nach Umwandlung innerhalb 10 Jahre, Abwendungskauf Mieter kann Vorkaufsrecht ausüben zu Vertragsbedingungen, Sperrfrist 7 Jahre Genehmigung erforderlich zur Vermeidung Verdrängung sowie Ausnahmen Härtefälle Verwandte.
Besonderheiten und Probleme
Teileigentum gewerbliche Einheiten Büro Laden Praxis, gleiche Rechtsgrundlagen wie Wohnungseigentum WEG, Nutzung gewerblich statt Wohnzweck, Mischnutzung Gebäude Wohnungen und Gewerbe sowie separate Verwaltungskosten oft höher. Dauerwohnrecht dingliches Wohnrecht ohne Eigentum, Grundbucheintragung lebenslang oder befristet, keine Miteigentumsanteile kein Hausgeld aber Nutzungsentgelt, nicht vererblich nicht verkäuflich sowie Alternative zu Kauf günstiger aber eingeschränkt. Streitfälle Beschlussanfechtung bei fehlerhaften Beschlüssen Eigentümerversammlung, Klage Landgericht innerhalb 1 Monat nach Beschluss, Kostenverteilung Streit über Umlageschlüssel, Nutzungskonflikte Lärmbelästigung Tierhaltung sowie Sanierung Uneinigkeit über Umfang Kosten Finanzierung.
Siehe auch: Teilungserklärung , Eigentümerversammlung , Hausgeld