Baufinanzierung ist die Finanzierung von Immobilienkauf oder Hausbau durch Darlehen meist bei Banken mit Grundschuld als Sicherheit. Größte finanzielle Verpflichtung im Leben mit langfristiger Bindung von 20 bis 35 Jahren Rückzahlung, Eigenkapital mindestens 20 bis 30 Prozent Kaufpreis plus 10 bis 15 Prozent Nebenkosten empfohlen, Bonität und Einkommen werden geprüft sowie Zinsbindung aktuell 15 bis 20 Jahre für Planungssicherheit empfohlen.
Eigenkapital und Fremdkapital
Eigenkapital eigene Mittel Sparguthaben Wertpapiere Empfehlung 20 bis 30 Prozent Kaufpreis plus Nebenkosten 10 bis 15 Prozent Grunderwerbsteuer Notar Makler, ohne Eigenkapital Vollfinanzierung möglich aber teurer je höher Eigenkapital desto niedriger Zinsen. Fremdkapital Darlehen Bank Hypothekenkredit mit Annuitätendarlehen als häufigste Form gleichbleibende Rate, KfW Darlehen Förderung Energieeffizienz zinsgünstig Bauspardarlehen kombinierbar, Beleihungswert Bank bewertet konservativ maximal 60 bis 80 Prozent Marktwert sowie Risikozuschlag über 80 Prozent Beleihung.
Zinsen und Tilgung
Sollzins Prozentsatz Darlehenssumme jährlich effektiver Jahreszins beinhaltet alle Kosten für Vergleichbarkeit, Zinsbindung Zeitraum feste Zinsen 5 10 15 20 Jahre kurze Bindung niedriger Zins aber Risiko Zinsanstieg lange Bindung höher Zins aber Planungssicherheit. Anfangstilgung 2 bis 3 Prozent empfohlen höher Tilgung schneller schuldenfrei, Annuität monatliche Rate Zins plus Tilgung konstant Anfangs hoher Zinsanteil im Zeitverlauf Tilgungsanteil steigt, Sondertilgung 5 bis 10 Prozent Darlehenssumme jährlich kostenlos vereinbaren sowie Restschuld Ende Zinsbindung beachten für Anschlussfinanzierung.
Nebenkosten Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent Kaufpreis je Bundesland Bayern 3,5 Prozent NRW 6,5 Prozent fällig innerhalb Monat Kaufvertrag aus Eigenkapital finanzieren größter Posten, Notarkosten Kaufvertrag Beurkundung 1 bis 1,5 Prozent Grundbucheintrag zusätzlich 0,5 Prozent. Maklercourtage 3 bis 7 Prozent Kaufpreis regional unterschiedlich Käufer Verkäufer teilen oft seit 2020, Gutachterkosten Wertgutachten 500 bis 2000 Euro optional aber empfohlen sowie insgesamt 10 bis 15 Prozent Nebenkosten einplanen.
Risiken und Anschlussfinanzierung
Zinsänderungsrisiko nach Zinsbindung Zinsen gestiegen Anschlussfinanzierung teurer Rate höher Belastung nicht mehr tragbar lange Zinsbindung sichert ab, Arbeitslosigkeit Einkommensverlust Rate nicht zahlbar Liquiditätsreserve drei bis sechs Monatsraten empfohlen. Prolongation Vertragsverlängerung bisherige Bank oft schlechter Konditionen Verhandlung möglich, Umschuldung Wechsel andere Bank günstigere Zinsen Wechselrecht nach 10 Jahren Kündigungsfrist 6 Monate, Forward Darlehen Zinsen absichern 5 Jahre vorher Aufschlag 0,02 bis 0,05 Prozent pro Jahr Vorlaufzeit sowie Planungssicherheit.
Finanzierungsstrategie
Eigenkapital maximieren mindestens 20 Prozent plus Nebenkosten Vollfinanzierung vermeiden teuer riskant Puffer Liquidität Reserve behalten, Tilgung hoch ansetzen mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung Sondertilgung vereinbaren schneller schuldenfrei Zinsersparnis. Zinsbindung lang bei niedrigen Zinsen 15 bis 20 Jahre Sicherheit Planbarkeit Zinsanstieg absichern, Vergleichen Angebote drei bis fünf Banken einholen effektiver Jahreszins vergleichen Flexibilität Sondertilgung prüfen unabhängige Beratung sowie KfW Förderung prüfen bis 100000 Euro zinsgünstig.
Siehe auch: Annuitätendarlehen , Eigenkapital , Grundschuld