Baugenehmigung ist die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilte Erlaubnis ein Bauvorhaben entsprechend den eingereichten Bauvorlagen durchzuführen wobei die Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften geprüft und bestätigt wird. Für Bauherren zentral da ohne sie kein rechtmäßiger Baubeginn möglich ist, Verstöße führen zu Baustopp Rückbau und Bußgeldern bis 50000 Euro, Genehmigung bildet Grundlage für Finanzierung und Versicherung sowie Baubeginn muss innerhalb 3 Jahren erfolgen sonst erlischt sie.
Genehmigungspflichtige Vorhaben
Neubau als Errichtung neuer Gebäude grundsätzlich genehmigungspflichtig Wohnhaus Gewerbe auch Nebengebäude ab bestimmter Größe, Umbau und Erweiterung bei wesentlichen baulichen Veränderungen Anbau Aufstockung Dachausbau statisch relevante Eingriffe. Nutzungsänderung als Wechsel der Nutzungsart etwa Wohnen zu Gewerbe auch ohne bauliche Maßnahmen genehmigungspflichtig erhöhte Anforderungen an Brandschutz Stellplatznachweis neu sowie Abbruch bei Gebäuden ab bestimmter Größe Abbruchgenehmigung erforderlich.
Genehmigungsfreie Vorhaben
Kleine Gebäude als Gartenhäuschen bis 10 bis 30 Quadratmeter je nach Bundesland ohne Aufenthaltsräume Feuerstätten Abstandsflächen einhalten nicht im Außenbereich, Terrassenüberdachung Carport bis 30 Quadratmeter Zäune bis 2 m Höhe Stützmauern bis 1,5 m Geräteschuppen. Instandsetzung und Modernisierung als Erhaltungsmaßnahmen ohne statische Änderungen Fassadenanstrich Fenster austauschen gleiche Größe Heizung erneuern, Solaranlagen auf Dächern meist genehmigungsfrei Denkmalschutz ausgenommen sowie Bundeslandunterschiede Bayern großzügiger Berlin strenger.
Verfahren und Ablauf
Vorplanung Bauvoranfrage optional zur Klärung grundsätzlicher Zulässigkeit Bebauungsplan studieren Vorgespräche mit Bauamt, Bauvorlagen erstellen Bauantrag mit Bauzeichnungen Lageplan Grundrisse Schnitte Ansichten Baubeschreibung technische Nachweise Standsicherheit Brandschutz Wärmeschutz durch bauvorlageberechtigte Architekten oder Ingenieure. Nachbarbeteiligung Nachbarn werden informiert Einwendungsfrist meist 2 Wochen Stellungnahme möglich Abwägung durch Behörde, Bearbeitungszeit Vollgenehmigung meist 2 bis 4 Monate vereinfachtes Verfahren 1 bis 2 Monate sowie bei positivem Ergebnis Genehmigungsbescheid mit Auflagen und Bedingungen.
Kosten des Verfahrens
Behördengebühren abhängig von Baukosten 0,5 bis 1 Prozent üblich Mindestgebühr 100 bis 500 Euro nach Gebührenordnung unterschiedlich je Bundesland, Planerhonorar Architekt nach HOAI Leistungsphasen 1 bis 4 für Genehmigung 5 bis 10 Prozent der Bausumme wesentlicher Kostenblock. Gutachterkosten Statiker Brandschutz Bodengutachter 2000 bis 10000 Euro je nach Komplexität, Vermessungskosten Lageplan amtlicher Vermesser 500 bis 2000 Euro sowie Nebenkosten Beglaubigungen Kopien zusätzliche Ausgaben.
Rechtsfolgen und Tipps
Schwarzbau als Bauen ohne Genehmigung Ordnungswidrigkeit bis 50000 Euro Bußgeld Baustopp Nutzungsuntersagung Rückbau auf Kosten Bauherr existenzbedrohend, Abweichung vom Genehmigten erhebliche Änderungen ungenehmigt Nachgenehmigung oder Rückbau, fehlende Nachweise Bauabnahme verweigert Nutzungsverbot. Tipps frühzeitige Planung 6 bis 12 Monate vor Baubeginn qualifizierte Planer beauftragen Vorgespräche mit Bauamt führen Nachbarn frühzeitig informieren Bedenken ernst nehmen Kompromisse suchen sowie Baugenehmigung ist Voraussetzung für Darlehen.
Siehe auch: Bauantrag , Abstandsfläche , Bebauungsplan