Einheitswert ist vom Finanzamt nach Bewertungsgesetz festgestellter Wert für Grundstücke und Gebäude als Grundlage der Grundsteuerberechnung. Basiert auf veralteten Werten von 1964 West bzw. 1935 Ost, Realität weicht massiv ab tatsächliche Verkehrswerte oft 10- bis 50-fach höher, durch Grundsteuerreform ab 2025 durch neue Grundsteuerwerte ersetzt sowie verfassungswidrig erklärt wegen Ungleichbehandlung.
Ermittlung
Unbebaute Grundstücke Bodenwert Fläche mal Bodenrichtwert von 1964 oder 1935, bebaute Grundstücke Ertragswertverfahren bei Mietwohnungen Geschäftsgrundstücken oder Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern Eigentumswohnungen. Wertverhältnisse seit 60 bis 90 Jahren nicht aktualisiert, gleiche Häuser verschiedene Einheitswerte je nach Lage Baujahr sowie Ungleichbehandlung führte zur Verfassungswidrigkeit.
Grundsteuerberechnung
Formel Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz, Steuermesszahl bundeseinheitlich etwa 3,5 Promille Einfamilienhäuser, Hebesatz durch Gemeinde 300 bis 900 Prozent je nach Stadt. Beispiel 30000 Euro Einheitswert mal 3,5 Promille mal 500 Prozent Hebesatz ergibt 525 Euro Grundsteuer jährlich, große Unterschiede München 535 Prozent Berlin 810 Prozent sowie Vermieter kann auf Mieter umlegen.
Feststellung Bescheid
Einheitswertbescheid durch Finanzamt bei Neubau Kauf Erbschaft Eigentümerwechsel wesentliche Veränderung, Rechtsbehelf Einspruch innerhalb 1 Monat möglich, Begründung bei Fehler erforderlich. Klage vor Finanzgericht wenn Einspruch abgelehnt, Aussetzung Vollziehung beantragbar sowie Bescheid aufbewahren wichtig für Grundsteuerzahlung.
Grundsteuerreform 2025
Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 verfassungswidrig Neubewertung aller Grundstücke erforderlich, Grundsteuerwert ersetzt Einheitswert ab 2025, verschiedene Modelle je Bundesland Bundesmodell oder Ländermodelle Bayern Baden-Württemberg Hamburg Hessen Niedersachsen. Alle Eigentümer mussten 2022 Grundsteuererklärung abgeben, neue Bescheide ab 2025 prüfen sowie Reform ändert alles neue Werte gelten dann.
Einheitswert vs Verkehrswert
Einheitswert steuerlicher Wert stark veraltet oft nur 5 bis 20 Prozent des Verkehrswertes relevant nur noch für Grundsteuer wird 2025 abgeschafft. Verkehrswert tatsächlicher Marktwert bei Verkauf Gutachter ermittelt nach ImmoWertV relevant für Erbschaft Scheidung Verkauf Finanzierung sowie deutlich höher als Einheitswert.
Siehe auch: Grundsteuer , Bodenrichtwert , Verkehrswert