Einliegerwohnung ist abgeschlossene Wohneinheit im Einfamilienhaus mit eigener Küche Bad und separatem Zugang. Mieteinnahmen 300 bis 800 Euro monatlich möglich, steuerliche Vorteile bei Finanzierung, flexible Nutzung für Familie oder Pflege, typisch 30 bis 60 m² Wohnfläche Souterrain oder Dachgeschoss sowie rechtlich Zweifamilienhausgenehmigung nötig.
Bauliche Merkmale
Abgeschlossenheit erforderlich eigener Zugang außen oder Hausflur, eigene Küche mindestens Küchenzeile eigenes Bad mit WC, Wohnraum mindestens 23 m² für Anerkennung als Wohnung, Trennung vom Haupthaus durch abschließbare Tür. Bauordnung fordert Mindesthöhe 2,40 Meter Fenster für Belichtung Rettungsweg, bei Souterrain Lichtschächte erforderlich sowie Schallschutz zwischen Wohnungen erhöhte Anforderungen.
Vorteile
Mieteinnahmen senken Finanzierungskosten Bank berücksichtigt bei Kreditvergabe, Mietrendite 4 bis 6 Prozent auf Mehrkosten, Zinsen und Kosten absetzbar bei Vermietung, Baukosten nur 800 bis 1200 Euro pro m² zusätzlich. Flexible Nutzung Vermietung an Fremde Familienangehörige Pflegekraft Au-pair Studenten Home-Office sowie Ferienwohnung bei attraktiver Lage.
Nachteile und Kosten
Weniger Privatsphäre fremde Person im Haus Lärmübertragung möglich, Vermieterpflichten Instandhaltung Nebenkostenabrechnung Kündigungsschutz, Wertverlust bei Verkauf weniger Käufer suchen Zweifamilienhaus. Neubau Mehrkosten 40000 bis 80000 Euro für 40 m², nachträglicher Einbau teurer 30000 bis 60000 Euro Bad Küche Zugang Dämmung sowie separate Zähler einbauen für faire Abrechnung.
Steuer und Mietrecht
Vermietung Zinsen anteilig absetzbar AfA 2 Prozent Werbungskosten Verluste verrechenbar, Eigennutzung Familie nicht absetzbar wie selbstgenutztes Eigentum. Erleichterte Kündigung im selbst bewohnten Haus ohne Grund möglich Frist verlängert um 3 Monate, Mietpreisbremse gilt trotzdem sowie Nebenkosten normal abrechnen.
Genehmigung und Tipps
Bebauungsplan prüfen manche Gebiete nur Einfamilienhäuser erlaubt, Zweifamilienhausgenehmigung nötig nachträglicher Einbau genehmigungspflichtig, Stellplatzpflicht zweiter Stellplatz oft erforderlich Brandschutz beachten. Guten Schallschutz einplanen, eigenen Eingang Privatsphäre für beide Parteien, Miethöhe realistisch kalkulieren sowie Mietvertrag sorgfältig gestalten.
Siehe auch: Zweifamilienhaus , Vermietung , Mietrecht