Freistellungserklärung bezeichnet die rechtsverbindliche Erklärung eines Grundpfandgläubigers zur Entlassung eines Grundstücks aus der Haftung einer Grundschuld. Typisch beim Bauträgerkauf damit Käufer lastenfrei erwirbt, Globalgrundschuld des Bauträgers sichert dessen Baufinanzierung, Bank erklärt Freigabe nach Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto, MaBV-konforme Absicherung des Käufers Pflicht sowie Schutz vor Haftung für fremde Schulden.
Rechtlicher Hintergrund
Globalgrundschuld als Sicherheit für Bauträgerfinanzierung, alle Einheiten haften für Darlehen des Bauträgers, Freistellung löst einzelne Einheit aus Globalhaftung, Kaufpreis fließt zur Tilgung des Bauträgerdarlehens. MaBV Paragraph 3 regelt Käuferschutz, Bank verpflichtet sich zur Freistellung bei Zahlung, Vorlage der Freistellungserklärung Voraussetzung für Fälligkeit, Notar prüft Vorliegen der Sicherungen sowie Käuferschutz durch gesetzliche Regelung.
Inhalt der Erklärung
Wesentliche Bestandteile sind Bezeichnung des freizustellenden Grundstücks, Angabe der Grundschuld mit Grundbuchstelle, Erklärung der Freigabe durch Bank, Bedingungen für Freigabe wie Kaufpreiszahlung, Zahlungsempfänger Notaranderkonto, Löschungsbewilligung für Grundbuchamt. Bedingte Freistellung wird wirksam bei Kaufpreiszahlung, unbedingte bereits bei Abgabe, Mischformen bei teilweiser Zahlung sowie Nachweis durch Kontobestätigung.
Ablauf beim Bauträgerkauf
Vor Kaufvertrag verhandelt Bauträger mit Bank Freistellungskonditionen, Notar prüft MaBV-Konformität, Kaufvertrag enthält Regelungen zur Freistellung. Nach Kaufvertrag fordert Notar Freistellungserklärung an, bestätigt MaBV-konforme Sicherung, Käufer zahlt auf Notaranderkonto, Bank erteilt Löschungsbewilligung bei vollständiger Zahlung, Notar beantragt Löschung und Eigentumsumschreibung sowie Ablauf koordiniert durch Notar.
Risiken ohne Freistellung
Bauträgerinsolvenz als Hauptrisiko, Käufer hat gezahlt aber keine lastenfreie Immobilie, Bank kann aus Grundschuld vollstrecken, Kaufpreis verloren und Immobilie weg. Mit Freistellungserklärung Schutz gegeben, Kaufpreis auf Notaranderkonto insolvenzfest, Freistellung wird auch bei Insolvenz erteilt sowie MaBV-Schutz funktioniert bei korrekter Anwendung. Keine Zahlung ohne geprüfte Freistellung.
Praktische Hinweise
Für Käufer Freistellungserklärung vor Kaufpreiszahlung prüfen, Notar um Erläuterung bitten, auf unwiderrufliche Verpflichtung achten, Freistellungsbetrag muss Kaufpreis abdecken, Zahlung nur auf Notaranderkonto, Bestätigung der Freigabe abwarten. Beim Verkauf eigene Bank um Freistellung bitten, Ablösebetrag ermitteln, Notar koordiniert Ablauf sowie Bank frühzeitig einbinden.
Siehe auch: Grundschuld , Notaranderkonto , Bauträger