Fremdkapital bezeichnet alle geliehenen Mittel zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs die mit Zinsen zurückgezahlt werden müssen. Bankdarlehen als häufigste Form mit Grundschuld besichert, Bauspardarlehen nach Ansparphase zu günstigen Konditionen, KfW-Förderdarlehen zinsgünstig für energieeffizientes Bauen, Eigenkapitalquote 20 bis 30 Prozent empfohlen sowie Gesamtkosten über Laufzeit berechnen und vergleichen.
Arten des Fremdkapitals
Bankdarlehen als Standard, Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate häufigste Form, variables Darlehen mit schwankendem Zins, Volltilgerdarlehen vollständige Tilgung während Zinsbindung, Besicherung durch erstrangige Grundschuld, Zinsbindung 5 bis 30 Jahre wählbar. Bauspardarlehen zweistufig mit Ansparphase und Zuteilung, günstiger festgeschriebener Zins, sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen. Förderdarlehen KfW zinsgünstig sowie Landesförderbanken mit regionalen Programmen.
Beleihung und Konditionen
Beleihungswert als Basis vorsichtige Bewertung unter Marktwert, erstrangige Darlehen bis 60 Prozent beste Konditionen, über 80 Prozent höherer Zinsaufschlag, Vollfinanzierung teuer und riskant. Zinssatz als Kapitalpreis, Effektivzins inklusive aller Kosten für Vergleich, Bonitätsprüfung beeinflusst individuellen Satz, lange Zinsbindung teurer aber Planungssicherheit sowie Vergleich verschiedener Anbieter.
Kosten und Tragfähigkeit
Zinskosten als Hauptkostenbestandteil, höhere Anfangstilgung reduziert Gesamtzinskosten, Nebenkosten wie Grundschuldbestellung 0,8 bis 1,5 Prozent, Bereitstellungszinsen bei verzögerter Auszahlung. Tragfähigkeit prüfen mit Kapitaldienstfähigkeit Einnahmen minus Ausgaben, Belastungsquote maximal 30 bis 40 Prozent Nettoeinkommen, Reserve für Unvorhergesehenes sowie konservative Rechnung schützt vor Überschuldung.
Risiken
Zinsänderungsrisiko wenn Zinsen bei Anschlussfinanzierung gestiegen sind, Forward-Darlehen kann sichern, Volltilgerdarlehen eliminiert Risiko. Liquiditätsrisiko bei Einkommensausfall, Restschuldversicherung als Absicherung, Risikolebensversicherung tilgt Darlehen bei Tod. Überschuldungsrisiko bei Wertverlust, Vollfinanzierung bei Wertverlust besonders riskant sowie Eigenkapitalpuffer einplanen.
Optimierung
Vergleich mindestens 5 bis 10 Angebote, Finanzierungsvermittler vergleichen kostenlos, Effektivzins als Vergleichsmaßstab. Strukturierung KfW plus Bankdarlehen sinnvoll, unterschiedliche Zinsbindungen für Streuung, Sondertilgungsrechte für Flexibilität, individuelle Beratung durch unabhängigen Berater. Vor Aufnahme Eigenkapital maximieren, Bonität prüfen, Haushaltsrechnung erstellen sowie gründliche Vorbereitung für beste Konditionen.
Siehe auch: Eigenkapital , Darlehen , Finanzierung